Inadimplentes perdem direitos

Fazendo uma pesquisa nos Tribunais, deparei com uma decisão, unânime, relatada pelo Desembargador Donegá Morandini, da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de S. Paulo, que confirma sentença do Juiz da 1ª Vara Cível, por ter julgado improcedente ação anulatória de assembléia. Nesta, ficou deliberado o impedimento, do condômino inadimplente, de usar dos equipamentos de lazer do condomínio, entre eles o salão de festas, jogos, quadra poli esportiva e churrasqueira.

A decisão do Juiz de Primeira Instância, desde o início, negou pedido de tutela antecipada do condômino autor para continuar usufruindo as demais vantagens comuns sustentadas pelos que pagam as despesas condominiais em dia.

No recente julgamento, já em Segunda Instância, em 21/10/08, o Desembargador acendeu a mais forte das luzes para iluminar os caminhos que os síndicos devem seguir, doravante. 

No aspecto jurídico, o acórdão da 3ª Câmara Cível adiciona uma interpretação positiva para sustentar o verdadeiro sentido social da nova legislação sobre o condomínio. Assim se escreveu:

"O condômino inadimplente, pela assembléia ordinária de (...), além de impedido de usufruir o gerador instalado no edifício, também não poderá se valer dos equipamentos de lazer do condomínio (salão de festas, jogos, quadra poli esportiva e churrasqueira).

A deliberação, no entanto, não padece de qualquer ilegalidade. Não envolve, em primeiro lugar, serviço essencial disponibilizado ao condômino.

De outra parte, com o advento do novo Código Civil,  abriu-se a possibilidade de restrições ao condômino inadimplente, que, neste particular, está impedido de participar das assembléias (art. 1335, inciso III, do Código Civil).

Na linha de impedimento traçado pelo citado artigo 1355, inciso III, do C. Civil, estabelecer outras restrições ao condômino inadimplente, como, por exemplo, aquelas introduzidas às fls. ..., vez que não é justo que aquele que não cumpre  suas obrigações usufrua os equipamentos de lazer do edifício à custa dos demais condôminos que pagam em dia as cotas condominiais."
      
Pois, decisões como esta acabarão de vez com "folgas" dos condôminos, que se "encostam nos bolsos dos outros". São os que vão para fora do país em todas as férias ou os que desfilam anualmente com os novos carrões à custa dos outros, revoltando a todos.

Aos síndicos, portanto, cabe agora modernizar as convenções de seus condomínios, acrescentando dispositivos aliados com a nova jurisprudência sobre o assunto.

Fonte: Em Condomínios - Por Róberson Chrispim Valle (robersonvalle@globo.com), advogado e Coordenador Adjunto da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/SP – Subseção de Santo Amaro – Janeiro/08

Vaga de garagem pode ser penhorada para pagar dívidas

SÃO PAULO - De acordo com o Ibedec (Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor), o STJ (Supremo Tribunal de Justiça) entende que a vaga de garagem em condomínio vertical pode ser penhorada para pagar qualquer tipo de dívida.

Ao contrário do que muita gente pensa, informa o presidente do Instituto, Geraldo Tardin, a vaga de garagem não constitui um bem de família. "A vaga de garagem não se enquadra à regra de impenhorabilidade do bem de família, pois não é moradia. Então, ela pode ser penhorada para quitar qualquer tipo de débito", diz.

No que diz respeito à compra da vaga por não moradores, ele lembra que não cabe ao condomínio vetar, pois se trata de decisão judicial.

Imóveis
Tardin alerta ainda que, no caso de dívidas condominiais, até o próprio imóvel pode ser penhorado. Neste caso, quem vai comprar um imóvel deve ficar atento, pois a penhora on-line é um dos principais problemas que podem surgir depois da aquisição.

Mesmo após estar de posse do documento que comprova a aquisição (válido por 30 dias), ao verificar que há bem em nome do devedor, o juiz pode determinar a penhora desse bem com sua assinatura digital.

Segundo o especialista em direito imobiliário, Alexandre Clávis, isso só acontece porque o sistema de penhora on-line é algo moderno com uma lei da década de 80, na qual há diversas brechas que acabam por prejudicar o novo proprietário.

Fonte: InfoMoney

Condômino inadimplente não tem direito a lazer

O artigo 1336 do Código Civil trata dos deveres dos Condôminos em seus quatro incisos, sendo que o primeiro deles assim determina:

"I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção".

Deixando o condômino de contribuir com a sua quota parte, nesse momento passa a impor a todos os demais condôminos, um custo adicional de rateio de modo a fazer frente a todas as obrigações pecuniárias assumidas pela comunidade condominial, congregada pelo denominado "Condomínio".

O Código Civil (Lei nº 10.406/02) prevê que o condômino inadimplente ficará sujeito aos juros e a multa de dois por cento sobre o débito (além da correção monetária calculada conforme índice ajustada em Convenção de Condomínio ou, quando o caso, em Assembléia Geral).

Verifica-se que a lei não especificou como penalidade ao condômino inadimplente, exclusivamente a pena de aplicação de multa e juros; estabeleceu sim, que o não pagamento das despesas condominiais sujeita o condômino a arcar com tais encargos.

Tanto assim, que no artigo seguinte, de número 1337, o Código Civil autorizou que três quartos dos condôminos aplique uma multa de até cinco vezes o valor das despesas condominiais ao condômino que reiteradamente não cumpre com os seus deveres perante o condomínio – inclusive o dever de contribuir com sua quota parte do rateio (inciso I do artigo 1.336).

Temos portanto que o Código previu, expressamente, duas diferentes conseqüências para quem deixe de cumprir com as obrigações de condômino quanto ao rateio das despesas condominiais, a saber: (a). sujeitará, de imediato, o condômino em mora para pagamento de juros de mora e multa de 2% sobre o débito independente de qualquer ato ou diligência do Condomínio; e também, (b) por iniciativa dos demais condôminos, ser-lhe aplicada a multa por falta grave e reiterada.

Isso, no entanto, não elimina outras penalidades que possam ser ajustadas nas Convenções de Condomínio e aplicadas pelo síndico após prévia aprovação da Assembléia Geral. É o que expressamente autoriza o inciso IV do artigo 1.334 do CC quando dispõe que as convenções de condomínio determinarão "as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores".

Nesse cenário é enxergamos a viabilidade legal de se estabelecer, em convenção de condomínio, a pena de restrição de uso de área e equipamentos comuns para aqueles que infringirem dispositivos da Convenção de Condomínio, dentre eles, a reiterada falta de pagamento das despesas condominiais.

Havendo previsão, ainda que genérica, na Convenção de Condomínio, tratando da aplicação de uma pena de restrição de uso de áreas comuns ou equipamentos de lazer de propriedade condominial, poderá a Assembléia geral do condomínio deliberar para o caso concreto a mencionada restrição.

Afinal, não faz sentido que o condômino inadimplente continue a fruir, livremente, de todos os equipamentos e áreas de lazer, em especial, aqueles que geram ainda mais despesas. Assim como não faria sentido que um condômino que, por exemplo, não respeita regras de uso dos equipamentos de ginástica, e acaba por danificá-los, possa continuar a usá-los sem qualquer chance do Condomínio restringir o uso de tais equipamentos pelo condômino infrator.

Os condomínios, nos dias de hoje, tornaram-se verdadeiros clubes que oferecem aos seus moradores, uma infinidade de conveniências e lazer como piscina, salões de jogos, salas de ginástica, sauna, "spa", internet, churrasqueiras, etc.

Não apenas a conservação, mas o uso desses equipamentos gera despesas que todos pagam e que, nada justifica que o inadimplente possa deles continuar a fruir sem a respectiva contribuição.

Vale ressalvar que não estamos tratando aqui, de restringir o uso de equipamentos que podemos chamar de "essenciais", como por exemplo, os elevadores, áreas de circulação, vagas de garagem (quando integrantes das áreas comuns), mas sim, dos equipamentos não essenciais na rotina condominial.

Nesse sentido, recente decisão da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 516.142-4/0-00) negou provimento à apelação interposta por um condômino que se insurgiu contra a deliberação da Assembléia Geral do Condomínio pela qual ficara aquele condômino inadimplente, "além de impedido de usufruir do gerador instalado no edifício, também não poderá se valer dos equipamentos de lazer do condomínio (salão de festas/jogos, quadra poliesportiva e churrasqueira)".

O egrégio tribunal entendeu que a Assembléia Geral, órgão soberano do Condomínio, pode decidir pela restrição do uso de tais equipamentos comuns na medida em que não se mostra justo que o condômino inadimplente utilize dos equipamentos que são custeados pelos demais condôminos que pagam em dia suas cotas condominiais.

Essa decisão do tribunal paulista prestigia o adimplente; muda o foco da atenção que passa a ser dada àquele que honra as obrigações por assumidas, ainda que enfrentando na grande maioria das vezes, muitas dificuldades.

Se o Código Civil, na minha opinião, errou ao fixar a multa moratória de 2%, que deveria ser uma multa diária de 0,33% até o limite de 10%, o Legislativo Paulista acertou com a Lei 13.160/08 que tratou do protesto das despesas condominiais, assim como, o nosso Tribunal ao ratificar a aplicabilidade da mencionada sanção.



Fonte: Revista Consultor Jurídico - Por Marcelo Manhães de Almeida, advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP, vice-presidente da Mesa de Debates de Direito Imobiliário MDDI, membro do Conpresp e Iasp.

Justiça decide que prédio pode cortar água de quem não pagar condomínio

Quem não estiver em dia com o pagamento do condomínio pode ficar sem água em casa. Em São Paulo, a Justiça deu ganho de causa para prédios que cortaram a água e proibiram o uso de áreas de lazer para quem está em débito. A medida acaba gerando muita discussão entre síndicos e moradores.

Um prédio em São Paulo tem um medidor para cada apartamento, mas a conta de água vem junto com o condomínio. Quem não paga em dia tem o abastecimento cortado. A decisão tomada em assembléia causou polêmica. Dois moradores entraram na Justiça. Mas perderam e tiveram que acertar a dívida. "Isso é uma verdadeira artilharia pesada contra a inadimplência", diz Márcio Rachkorsky, advogado do condomínio.

Em um outro prédio, a conta deveria ser dividida entre os donos de 66 apartamentos. Mas nem todos fazem a sua parte. Na data de vencimento, 30% dos moradores não pagam os R$ 600. Até o fim do mês, o índice cai para 9%.

Uma das medidas tomadas no prédio foi proibir o uso da churrasqueira e do salão de festas por quem não paga o condomínio. "Acontece bastante de morador que quer usar alguns desses locais e está em débito. Ele paga para poder usar", diz o síndico Jorge Fernandes Cunha.

A inadimplência nos condomínios é um problema de Norte a Sul do país. O índice é de 13% no Paraná e 17% em Porto Alegre. Em São Paulo, a taxa varia de 15 a 20%. Em Goiás, os devedores chegam a 50%. Ainda de acordo com o Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Locação de Imóveis (Secovi), no Rio de Janeiro, 7% das pessoas que moram em condomínio chegam a ficar meses sem pagar a taxa.

Desde julho do ano passado em São Paulo e do início desse ano no Rio, quem está devendo o condomínio pode ter o nome incluído na lista de devedores da Serasa e do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC). Em São Paulo, a lei tem feito muitos condôminos quitarem mais rapidamente a dívida, antes de a cobrança ser levada à Justiça.

Segundo o Secovi de São Paulo, desde julho, o número de ações por inadimplência caiu 46,55%. Em Curitiba, um pedreiro desempregado encontrou uma solução para acertar o atrasado. Está reformando a calçada do prédio. Com isso, vai ganhar o perdão de parte da dívida. "Quando precisa, eu faço o serviço aqui mesmo e pago o condomínio em serviço. É o jeito que eu estou encontrando", diz.



Fonte: G1, com informações do Jornal Hoje

Risco na garagem é do dono

Síndica de edificação residencial em Curitiba consultou-nos a propósito da responsabilidade do condomínio por danos causados aos veículos estacionados no interior do prédio. Para melhor embasar nossa opinião, solicitamos que o TeleCondo lhe fornecesse subsídios jurídicos a respeito.

Lembra inicialmente o parecer firmado pelos consultores Ricardo Magno Quadros e Fábio Chemim Gadens que "durante muitos anos existiu grande incerteza quanto à responsabilidade do condomínio em casos de danos, furtos, assaltos e roubos ocorridos dentro dos limites do condomínio".

Porém, desde que o Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento sobre o assunto, "tanto a jurisprudência quanto a doutrina convergiram para a mesma linha de raciocínio", que tem como base síntese formulada pelo ministro Rosado de Aguiar, com a seguinte dicção: 'A responsabilidade dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos em detrimento dos condôminos, nas suas áreas comuns, somente tem sido reconhecida quando expressamente prevista na convenção e claramente assumida. Isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido' (RT 798, 04/2002, p. 227).

Em reforço à posição do STJ, o TeleCondo destaca que "o simples fato do veículo encontrar-se na garagem do condomínio não evidencia a responsabilidade deste em indenizar o dono do bem móvel, haja vista que o condômino não estabelece, por este ato, contrato de depósito com o condomínio (que ensejaria a responsabilidade deste) porque a vaga de garagem é considerada parte integrante do imóvel do condômino, sendo ele o responsável pela guarda das coisas que lá se encontram".

O parecer cita, ainda, farta jurisprudência de nossos tribunais, das quais pinçamos alguns excertos: "...a falta de previsão convencional que atribua ao Condomínio a obrigação de proteger os veículos estacionados nas dependências do prédio exclui a sua responsabilidade pelos eventuais danos a eles causados, só podendo haver responsabilidade em caso de participação culposa de algum empregado..." (TJRJ); "não basta mantenha o edifício segurança interna e externa e porteiro, inclusive vigilância noturna (...), para impor só por si a responsabilidade do Condomínio por danos causados por terceiros a veículos dos condôminos..." (TJCE); "Para os condôminos não há qualquer restrição para que decidam convencionar a cláusula de não indenizar, eis que estão dispondo livremente no alcance do seu particular interesse, sem qualquer ofensa à ordem pública, aos bons costumes ou a preceito cogente de Lei..." (TJRJ).

A diretriz dos tribunais isentando o condomínio de ônus, inclusive nas hipóteses em que mantém vigilância, traz alívio para os proprietários "inocentes" e acaba com o paradoxo que existia ao tempo da velha jurisprudência, o de que quanto mais cuidadoso se mostrava o condomínio – tomando precauções para evitar danos nos veículos – maior era sua responsabilidade, sob o argumento de que quem vigia fica automaticamente responsável pelo objeto vigiado.

Sob a ótica atual, o ideal é que o condomínio insira cláusula de não-indenizar na convenção e que, no interesse comum, coloque vigilância eletrônica na área de estacionamento, facilitando aos condôminos provar a origem de qualquer ato ilícito praticado no interior do prédio.

 
 

Fonte: Insduscom - Jornal Indústria & Comércio - Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br

João Pessoa: taxa de condomínio supera o aluguel

Uma pergunta cada vez mais freqüente dos inquilinos e de interessados no ato da compra de apartamentos é saber quanto custa a taxa de condomínio. A preocupação não é à toa, pois os valores das taxas não param de crescer e por isso têm sido um motivo às vezes decisivo no fechamento de um negócio.

    Pressionado pela alta inadimplência dos condôminos, custos com pessoal e aumentos das tarifas públicas (água e luz), administradoras e síndicos precisam de um gerenciamento mais eficiente e criativo para equacionar receita e despesa.

    Apesar de a verticalização ser relativamente recente em João Pessoa, a expansão de edifícios já apresenta os primeiros sintomas internos. Muitos edifícios com boa infra-estrutura e acabamento estão desvalorizados no mercado imobiliário devido ao valor do condomínio. A taxa se equipara ao valor do aluguel e até chega a ultrapassar.

    O residencial da síndica Valéria Arruda localizado no bairro do Bessa é um desses exemplos. Ela conta que o aluguel de seu apartamento caiu em três anos de R$ 700 para R$ 300 devido à taxa de condomínio.

    "As pessoas não querem pagar mais de R$ 500 de condomínio com aluguel, por isso tive que reduzir o valor para poder alugar", justifica. O edifício, que tem apenas 16 apartamentos, teve de contratar uma administradora para reduzir os custos, que não paravam de crescer.

Síndicos sem experiência causam crises

    Para o advogado e administrador em condomínios Inaldo Dantas, a crise que muitos residenciais passam atualmente é motivada pela falta de experiência dos síndicos e de algumas administradoras que sequer estão sindicalizadas.

    "Há 20 anos um prédio alto em João Pessoa era um ponto de referência, mas hoje há uma expansão do mercado que conta com cerca de dois mil condomínios. O problema está na falta de experiência em conviver na coletividade", avaliou.

    Dantas informou que a falta de segurança é o principal item para as famílias escolherem morar num apartamento.

    "A procura por um residencial na cidade de João Pessoa está apenas no início e será uma tendência cada vez mais forte nos próximos anos, mesmo um apartamento custando em determinada área o dobro do preço de uma casa. Tudo porque as pessoas se sentem mais seguras morando num apartamento, principalmente se ele tiver segurança eletrônica ou vigilantes", ressaltou.

    Inaldo, que dirige uma empresa de administração de condomínios, afirmou que residenciais menores terão mais problemas no gerenciamento.

    "Apesar da qualidade de vida ser superior, os edifícios com número menor de apartamentos terão mais dificuldades para ratear e administrar os custos que não param de subir", ressaltou.

Fonte: Jornal da Paraíba

Agradecimentos

Gostaria de deixar os meus agradecimentos, primeiramente a Deus o nosso Senhor e Criador, que nos permitiu essa vitória com mais de 84% dos votos válidos para o cargo de síndico do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MARIA HOLANDA; vitória que não é só minha, mas de todos os moradores desse residencial, muito obrigado pelo apoio de todos. Meu agradecimento também a atual síndica Ilka, que se empenhou ao máximo para a transparência e lisura das eleições. Minha gratidão e reconhecimento ao meu adversário Durval por ter feito uma campanha honesta e pelo seu interesse e preocupação com esse residencial. Minha gratidão a todos os funcionários que se mantiveram imparciais em relação às eleições.

Estaremos assumindo o cargo a partir do dia 8 de JULHO, até lá estaremos no processo de transição, reunindo a comissão de moradores que nos auxiliará na administração.

Uma de nossas promessas de campanha era a criação de um site (para publicação da contabilidade do condomínio) e um e-mail (para contato, críticas e sugestões), informamos que ambos já estão funcionando, acessem:

Site:

mariaholanda.blogspot.com
E-mail:
residencialmariaholanda@gmail.com

Contamos com o apoio de todos os moradores, sim, podemos fazer um Maria Holanda melhor para todas as famílias, com trabalho, união e dedicação.
Que Deus abençoe a todos.
Do futuro síndico:

Ronaldo Xavier.

Em breve a eleição para SÍNDICO MIRIM.