Condomínio pode divulgar os condôminos inadimplentes?

Um dos assuntos campeões de consultas no Departamento Jurídico é sem dúvida a possibilidade de responsabilização civil por parte do condomínio pela divulgação dos condôminos inadimplentes, seja através de assembléia, seja pela inclusão da unidade devedora no balancete do condomínio ou afixação da relação de inadimplentes no quadro de avisos do prédio.

Se, por um lado, a administração condominial sente-se na obrigação de informar a saúde das finanças do condomínio, por outro uma enxurrada de processos começa a tomar conta dos tribunais. Por isso, muita cautela não faz mal a ninguém, pois a alegação mais comum entre os inadimplentes que tiveram o seu nome divulgado perante a comunidade é a de que foram ofendidos em sua honra, imagem, dignidade ou mesmo foram expostos de forma vexatória, solicitando assim indenização por danos morais.

Mas, afinal, como fica o condomínio? Segundo pesquisa realizada pelo Departamento Jurídico do Secovi Rio, a jurisprudência tem sido bastante firme em não considerar tais atos dos administradores de condomínios passíveis de gerar indenização pelo argumento da obrigação de a administração comunicar a todos os condôminos a situação financeira do condomínio. Por esse motivo, incluir no balancete as unidades que não efetuaram o pagamento da cota condominial não pode ser considerado uma prática desrespeitosa.

O Judiciário estadual tem decidido reiteradamente pela legalidade do ato ou pela inexistência de dano moral ao condômino que teve a sua unidade mencionada no balancete, enfocando como embasamento para tal decisão os seguintes aspectos:

• O dever do condomínio de informar aos condôminos detalhes da administração que vem sendo realizada configura exercício regular de direito.
• A afixação do balancete, com referência ao número dos apartamentos inadimplentes, sem indicação dos nomes dos respectivos condôminos, não configura dano à honra desses.
• Descabimento de indenização por dano moral em razão de ter o condomínio informado tal fato aos demais moradores.
• O condômino que não cumpre as suas obrigações não pode se queixar quando ficar registrado, em balancete, o seu débito e quando os outros condôminos reclamarem dessa inadimplência.

Já com relação à afixação da relação dos inadimplentes no quadro de avisos, o entendimento é de que tal prática constitui cobrança vexatória, passível de reparação. No que diz respeito à divulgação em assembléia da relação de devedores, vale lembrar que a assembléia condominial é o fórum competente para discussão e deliberação dos assuntos de interesse da coletividade, dentre os quais se insere, entre os mais importantes, a situação financeira do condomínio, sendo dever do síndico comunicar aos demais condôminos os recebimentos e gastos efetuados.

Um dos papéis fundamentais do síndico – e também dever legal – é o de prestar informações, bem como dar transparência aos atos de sua administração.

A gerente do Departamento Jurídico do Secovi Rio, Solange Santos, enfatiza que uma questão não deve ser esquecida: antes de incluir no balancete uma unidade como devedora, ou mesmo levar o assunto para a assembléia, é imprescindível que não reste qualquer dúvida quanto ao não-pagamento da cota, posto que a cobrança indevida gera responsabilidade de indenização.



Fonte: Secovi Rio

Atenção Condôminos

Assembleia Ordinária

 

Dataà 25/07/09

Horárioà 19h:30min

 

Pauta:

 

• Reajuste do Condomínio;
  

  
   

• Plano Diretor 2009/2010;
  

  
   

• Atualização da Convenção.
  

  
   

Contamos com a presença de todos!

Carta do Síndico - No 0001

João Pessoa, 10 de Julho de 2009.

 

Caro morador como você está, tudo bem? Sei que alguns de vocês não me conhecem ainda, portanto gostaria de informar que sou o novo síndico do nosso prédio que a partir de hoje passo a chamá-lo de MH, nome carinhoso que estou dando ao nosso edifício Maria Holanda, ou ainda My Home (meu lar em inglês); teremos mensalmente essa conversa via carta onde retrataremos as dificuldades e principalmente as vitórias que Deus tem nos permitido no nosso condomínio, então vamos conversar um pouco hoje em linhas gerais sobre a nossa gestão e como nós como moradores podemos contribuir para fazermos um MH melhor.

Permitam que eu me apresente um pouco melhor, sou professor de física e sou aluno pré-concluinte do curso de Bacharel em Direito pela UFPB, sou casado com Erika e logo em breve estaremos recebendo o nosso bebê em nosso lar (mais um motivo pra que eu lute o máximo por esse condomínio). Quando cheguei no MH a mais de quatro anos já havia visitado muitos outros condomínios, mas confesso que ao colocar a planta do pés nesse lugar sabia que era aqui que queria ficar, na época ainda era noivo da minha esposa, comprei o apartamento com muito esforço e sacrifício e como todos fiquei impressionado com a beleza da vista que temos, com a brisa gostosa que soprava e com a quietude do lugar, você já parou pra se perguntar como nosso prédio é reservado? Aqui estamos protegidos de todo o corre-corre e agitação e por que não dizer "zuada" que existem em alguns locais do nosso bairro, por tudo isso escolhi o MH.

Obviamente quando aqui cheguei vi que existiam também muitos problemas, e não sabia eu que isso era apenas a ponta do iceberg, tinha muito mais coisa por baixo disso. Na época (há mais de quatro anos) o condomínio formou uma comissão para colaborar na gestão do então síndico e ver a razão de tantos problemas e assim foi feito. Nesse ínterim o síndico da época deixou o cargo e a comissão junto com outros moradores escolheram (na verdade só eles tiveram coragem de assumir o barco) Ilka e Fernando como síndica e subsíndico e desde então, eles corajosamente assumiram esse prédio, com dívidas, problemas estruturais dos mais diversos, confusões entre moradores e uma inadimplência vertiginosa, não foi à toa que quase, por muito pouco não tivemos as portas lacradas sem condição nem de pagar a conta d'água. Bom, fato é que esse jovem casal, perdendo muitas noites de sono (e quem morava aqui na época sabe) já fez muitas coisas por nosso prédio e julgo a principal delas o nosso poço, você já reparou a qualidade da nossa água? São pouquíssimos os prédio que tem água semi-mineral disponível, bebemos água da melhor qualidade (mas não podemos deixar de filtrá-la), e por isso e muito mais dou meu muito obrigado a Ilka e Fernando, que tanto fizeram pelo MH.

Houve falhas? Houve, mas quem não falha? Qual de nós é perfeito, senão o Deus que está nos céus, portanto se você está achando que não errarei como síndico está redondamente enganado, sei das minhas limitações como ser humano, mas prometo me empenhar ao máximo pelo MH. Não sou onipotente, mas conto com a ajuda de Deus e o apoio de todos os condôminos; não sou onisciente, não sei e vejo todas as coisas, mas conto com os olhos e ouvidos de cada morador do prédio, dê sua sugestão, nos ajude, temos um e-mail (residencialmariaholanda@gmail.com), temos um site (mariaholanda.blogspot.com) e logo em breve teremos caixas de sugestão nas entradas dos dois blocos do prédio, conto com a colaboração de todos nesse sentido.

Quando resolvi assumir o cargo de síndico não foram poucas as vezes que tive que ouvir coisas do tipo "Tu é doido", "Nem por todo dinheiro do mundo" ou ainda "Tu tá arrumando sarna pra se coçar", e talvez alguém pergunte, por que você quis ser síndico? Porque eu acredito primeiramente em Deus e depois no sonho de ver esse lugar transformado em um lugar melhor, um lugar de excelência, um lugar onde famílias sejam felizes e prósperas, eu acredito nesse sonho, e como diria o poeta "... o sonho que se sonha junto é realidade", por isso convido a todos os moradores a sonhar junto comigo, pois tenho certeza que podemos construir esse lugar.

Talvez a essa altura você se pergunte, como posso ajudar? Existem muitas maneiras, vamos elencá-las:

• Pague seu condomínio em dia, dele dependem 72 famílias;
  
• Se possível pague o condomínio antecipado (antes do dia 10), pois temos que honrar com os salários dos funcionários até o quinto dia útil, e como nós eles tem família e trabalham melhor com seus salários em dia.
  
• Dê um bom dia, sorria, seja educado com os outros moradores, você tem percebido como as pessoas tem se distanciado uma das outras e como tem se voltado para si, vamos sorrir mais, dar força a quem está triste, é simples mas tem um valor enorme;
  
• Se você tem algum animal não deixe que ele incomode os vizinhos, nas áreas comuns sempre ande com eles presos, a nossa nova convenção prevê multas para quem não o faz;
  
• Use som e TV moderadamente, se você gosta de um rock "pauleira", ou de ouvir música no último volume então use fones de ouvido (existem até uns sem fio). O som deve ser moderado em todos os horários e o nosso horário de silêncio é das 20h até 8h da manhã;
  
• Se você vai fazer obras no apartamento, me avise com antecedência, obras só podem ser feitas das 8h às 17h;
  
• Evite confusões entre vizinhos, lembra do que Jesus disse, "amem os que vos perseguem", se você paga o mal com o mal o problema nunca é resolvido, agora se você paga o mal com o bem você terá um amigo para todas as horas.
  
• Visitem o nosso site e se informem de nossas ações;
  
• Participem das reuniões, só podemos fazer as mudanças que queremos se houver quórum;
  
• Conversem e orientem as crianças, sejam um exemplo para elas, já notou como elas nos imitam em tudo, lembre-se, a criança de hoje é o adulto de amanhã.
  
• Infelizmente não temos ainda uma área de lazer, dessa forma vale lembrar que é proibido o jogo de futebol nas garagens (o risco de danos a veículos é muito grande, além do que, temos mulheres grávidas e pessoas doentes no prédio que podem ser atingidas) ou brincadeiras nos corredores que dão acesso aos apartamentos;
  
• Tratem bem os funcionários, eles merecem toda dignidade e respeito da nossa parte.
  

 

Temos muita coisa ainda por fazer e sabemos dos desafios que enfrentaremos, por isso mais uma vez conto com a colaboração de todos, em breve estaremos marcando uma Assembléia Geral onde proporemos as mudanças na convenção do condomínio, apresentaremos o orçamento e o plano diretor da nossa gestão. Informamos também que nos desvinculamos da atual administradora por questões profissionais tendo no seu lugar CLAUDINEI BARBOSA que é o nosso consultor contábil com pós-graduação em auditoria, e que com certeza nos ajudará nessa árdua tarefa de síndico.     

Quero encerrar a carta desse mês com a mensagem de um dos moradores enviada pelo site:

 

"Sei das dificuldades do nosso residencial, sei também que existe pessoas que fazem de tudo e mais um pouco para denegrir a imagem do próprio local em que moram, então vamos todos lutar pela convivência com educação. Agradeço a oportunidade de desabafo..."

 

Um forte abraço a todos, que Deus nos abençoe e ilumine, atenciosamente:

 

 

 

 

Ronaldo Xavier

(Síndico)

Condomínio: os bons pagam pelos maus

Um dos maiores desafios que síndicos e administradoras de condomínios enfrentam é a posição de alguns condôminos ignorarem seu dever de quitar pontualmente as taxas de condomínio.

Alguns simplesmente deixam de pagar a taxa. Outros, de forma equivocada ou mal intencionada, procuram tumultuar o condomínio ao depositarem juízo, através de Ação de Consignação em Pagamento, valor abaixo do que seria correto. Tentam sabotar a administração para forçar a aceitação de sua pretensão, sem qualquer fundamento válido.

Atender os interesses de vários condôminos com concepções e formações diferentes, é praticamente impossível. Infelizmente, poucos profissionais têm domínio do conceito de fração ideal e, assim, tentam impor que o rateio das despesas seja feito com base nela.

Ignoram que a fração ideal foi criada pela Lei 4.591/64 para servir de base no rateio de custos numa incorporação, ou seja, o valor que cada adquirente de unidades vendidas na planta ou em construção pagará para ter seu imóvel concluído.

A maioria das convenções é redigida de forma amadora e motiva confusões quando estipulam o rateio de despesas de conservação e manutenção com base na fração ideal, pois na realidade tais despesas decorrem do uso das áreas comuns, que são utilizadas de forma igualitária. A taxa de condomínio é criada após o prédio ser concluído e habitado e não tem qualquer relação com o tamanho das unidades.

A finalidade da taxa de condomínio é custear as despesas do edifício. Para exemplificar, imaginemos uma situação em que os valores arrecadados com o pagamento das taxas de condomínio não sejam suficientes para quitar a conta de água. Certamente a concessionária responsável pelo fornecimento do serviço fará o corte do mesmo e todas as unidades ficarão sem água, causando grandes problemas e prejuízos.

Nessa hora, a administração deve criar uma forma de arrecadar valores para pagar essa conta e demais despesas do edifício. A única saída é ratear o débito gerado pelos inadimplentes entre aqueles que cumprem seus compromissos com o edifício e com os seus vizinhos, ou seja, os bons pagam pelos maus.

Outra forma de contornar o problema é cortar serviços ou dispensar o porteiro, mas certamente haverá depreciação do prédio, resultando em prejuízo patrimonial.

Geralmente os condôminos "maus pagadores" são os que mais tumultuam a assembléia, até mesmo como forma de justificar o injustificável: o não pagamento da taxa de condomínio.

As pessoas precisam ter consciência de que a inadimplência inviabiliza o condomínio e obriga aqueles que são pontuais a terem que desembolsar valores para cobrir o débito dos maus pagadores, e ainda as despesas judiciais e honorários advocatícios para a cobrança desses débitos.

A taxa de condomínio advém de um cálculo matemático e para a conta fechar não existe milagre.




Fonte: Jornal Pampulha - Por Kênio de Souza (duvidaskenio@caixaimobiliaria.com.br)

Inadimplentes perdem direitos

Fazendo uma pesquisa nos Tribunais, deparei com uma decisão, unânime, relatada pelo Desembargador Donegá Morandini, da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de S. Paulo, que confirma sentença do Juiz da 1ª Vara Cível, por ter julgado improcedente ação anulatória de assembléia. Nesta, ficou deliberado o impedimento, do condômino inadimplente, de usar dos equipamentos de lazer do condomínio, entre eles o salão de festas, jogos, quadra poli esportiva e churrasqueira.

A decisão do Juiz de Primeira Instância, desde o início, negou pedido de tutela antecipada do condômino autor para continuar usufruindo as demais vantagens comuns sustentadas pelos que pagam as despesas condominiais em dia.

No recente julgamento, já em Segunda Instância, em 21/10/08, o Desembargador acendeu a mais forte das luzes para iluminar os caminhos que os síndicos devem seguir, doravante. 

No aspecto jurídico, o acórdão da 3ª Câmara Cível adiciona uma interpretação positiva para sustentar o verdadeiro sentido social da nova legislação sobre o condomínio. Assim se escreveu:

"O condômino inadimplente, pela assembléia ordinária de (...), além de impedido de usufruir o gerador instalado no edifício, também não poderá se valer dos equipamentos de lazer do condomínio (salão de festas, jogos, quadra poli esportiva e churrasqueira).

A deliberação, no entanto, não padece de qualquer ilegalidade. Não envolve, em primeiro lugar, serviço essencial disponibilizado ao condômino.

De outra parte, com o advento do novo Código Civil,  abriu-se a possibilidade de restrições ao condômino inadimplente, que, neste particular, está impedido de participar das assembléias (art. 1335, inciso III, do Código Civil).

Na linha de impedimento traçado pelo citado artigo 1355, inciso III, do C. Civil, estabelecer outras restrições ao condômino inadimplente, como, por exemplo, aquelas introduzidas às fls. ..., vez que não é justo que aquele que não cumpre  suas obrigações usufrua os equipamentos de lazer do edifício à custa dos demais condôminos que pagam em dia as cotas condominiais."
      
Pois, decisões como esta acabarão de vez com "folgas" dos condôminos, que se "encostam nos bolsos dos outros". São os que vão para fora do país em todas as férias ou os que desfilam anualmente com os novos carrões à custa dos outros, revoltando a todos.

Aos síndicos, portanto, cabe agora modernizar as convenções de seus condomínios, acrescentando dispositivos aliados com a nova jurisprudência sobre o assunto.

Fonte: Em Condomínios - Por Róberson Chrispim Valle (robersonvalle@globo.com), advogado e Coordenador Adjunto da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/SP – Subseção de Santo Amaro – Janeiro/08

Vaga de garagem pode ser penhorada para pagar dívidas

SÃO PAULO - De acordo com o Ibedec (Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor), o STJ (Supremo Tribunal de Justiça) entende que a vaga de garagem em condomínio vertical pode ser penhorada para pagar qualquer tipo de dívida.

Ao contrário do que muita gente pensa, informa o presidente do Instituto, Geraldo Tardin, a vaga de garagem não constitui um bem de família. "A vaga de garagem não se enquadra à regra de impenhorabilidade do bem de família, pois não é moradia. Então, ela pode ser penhorada para quitar qualquer tipo de débito", diz.

No que diz respeito à compra da vaga por não moradores, ele lembra que não cabe ao condomínio vetar, pois se trata de decisão judicial.

Imóveis
Tardin alerta ainda que, no caso de dívidas condominiais, até o próprio imóvel pode ser penhorado. Neste caso, quem vai comprar um imóvel deve ficar atento, pois a penhora on-line é um dos principais problemas que podem surgir depois da aquisição.

Mesmo após estar de posse do documento que comprova a aquisição (válido por 30 dias), ao verificar que há bem em nome do devedor, o juiz pode determinar a penhora desse bem com sua assinatura digital.

Segundo o especialista em direito imobiliário, Alexandre Clávis, isso só acontece porque o sistema de penhora on-line é algo moderno com uma lei da década de 80, na qual há diversas brechas que acabam por prejudicar o novo proprietário.

Fonte: InfoMoney

Condômino inadimplente não tem direito a lazer

O artigo 1336 do Código Civil trata dos deveres dos Condôminos em seus quatro incisos, sendo que o primeiro deles assim determina:

"I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção".

Deixando o condômino de contribuir com a sua quota parte, nesse momento passa a impor a todos os demais condôminos, um custo adicional de rateio de modo a fazer frente a todas as obrigações pecuniárias assumidas pela comunidade condominial, congregada pelo denominado "Condomínio".

O Código Civil (Lei nº 10.406/02) prevê que o condômino inadimplente ficará sujeito aos juros e a multa de dois por cento sobre o débito (além da correção monetária calculada conforme índice ajustada em Convenção de Condomínio ou, quando o caso, em Assembléia Geral).

Verifica-se que a lei não especificou como penalidade ao condômino inadimplente, exclusivamente a pena de aplicação de multa e juros; estabeleceu sim, que o não pagamento das despesas condominiais sujeita o condômino a arcar com tais encargos.

Tanto assim, que no artigo seguinte, de número 1337, o Código Civil autorizou que três quartos dos condôminos aplique uma multa de até cinco vezes o valor das despesas condominiais ao condômino que reiteradamente não cumpre com os seus deveres perante o condomínio – inclusive o dever de contribuir com sua quota parte do rateio (inciso I do artigo 1.336).

Temos portanto que o Código previu, expressamente, duas diferentes conseqüências para quem deixe de cumprir com as obrigações de condômino quanto ao rateio das despesas condominiais, a saber: (a). sujeitará, de imediato, o condômino em mora para pagamento de juros de mora e multa de 2% sobre o débito independente de qualquer ato ou diligência do Condomínio; e também, (b) por iniciativa dos demais condôminos, ser-lhe aplicada a multa por falta grave e reiterada.

Isso, no entanto, não elimina outras penalidades que possam ser ajustadas nas Convenções de Condomínio e aplicadas pelo síndico após prévia aprovação da Assembléia Geral. É o que expressamente autoriza o inciso IV do artigo 1.334 do CC quando dispõe que as convenções de condomínio determinarão "as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores".

Nesse cenário é enxergamos a viabilidade legal de se estabelecer, em convenção de condomínio, a pena de restrição de uso de área e equipamentos comuns para aqueles que infringirem dispositivos da Convenção de Condomínio, dentre eles, a reiterada falta de pagamento das despesas condominiais.

Havendo previsão, ainda que genérica, na Convenção de Condomínio, tratando da aplicação de uma pena de restrição de uso de áreas comuns ou equipamentos de lazer de propriedade condominial, poderá a Assembléia geral do condomínio deliberar para o caso concreto a mencionada restrição.

Afinal, não faz sentido que o condômino inadimplente continue a fruir, livremente, de todos os equipamentos e áreas de lazer, em especial, aqueles que geram ainda mais despesas. Assim como não faria sentido que um condômino que, por exemplo, não respeita regras de uso dos equipamentos de ginástica, e acaba por danificá-los, possa continuar a usá-los sem qualquer chance do Condomínio restringir o uso de tais equipamentos pelo condômino infrator.

Os condomínios, nos dias de hoje, tornaram-se verdadeiros clubes que oferecem aos seus moradores, uma infinidade de conveniências e lazer como piscina, salões de jogos, salas de ginástica, sauna, "spa", internet, churrasqueiras, etc.

Não apenas a conservação, mas o uso desses equipamentos gera despesas que todos pagam e que, nada justifica que o inadimplente possa deles continuar a fruir sem a respectiva contribuição.

Vale ressalvar que não estamos tratando aqui, de restringir o uso de equipamentos que podemos chamar de "essenciais", como por exemplo, os elevadores, áreas de circulação, vagas de garagem (quando integrantes das áreas comuns), mas sim, dos equipamentos não essenciais na rotina condominial.

Nesse sentido, recente decisão da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 516.142-4/0-00) negou provimento à apelação interposta por um condômino que se insurgiu contra a deliberação da Assembléia Geral do Condomínio pela qual ficara aquele condômino inadimplente, "além de impedido de usufruir do gerador instalado no edifício, também não poderá se valer dos equipamentos de lazer do condomínio (salão de festas/jogos, quadra poliesportiva e churrasqueira)".

O egrégio tribunal entendeu que a Assembléia Geral, órgão soberano do Condomínio, pode decidir pela restrição do uso de tais equipamentos comuns na medida em que não se mostra justo que o condômino inadimplente utilize dos equipamentos que são custeados pelos demais condôminos que pagam em dia suas cotas condominiais.

Essa decisão do tribunal paulista prestigia o adimplente; muda o foco da atenção que passa a ser dada àquele que honra as obrigações por assumidas, ainda que enfrentando na grande maioria das vezes, muitas dificuldades.

Se o Código Civil, na minha opinião, errou ao fixar a multa moratória de 2%, que deveria ser uma multa diária de 0,33% até o limite de 10%, o Legislativo Paulista acertou com a Lei 13.160/08 que tratou do protesto das despesas condominiais, assim como, o nosso Tribunal ao ratificar a aplicabilidade da mencionada sanção.



Fonte: Revista Consultor Jurídico - Por Marcelo Manhães de Almeida, advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP, vice-presidente da Mesa de Debates de Direito Imobiliário MDDI, membro do Conpresp e Iasp.