Atenção Proprietários

Reunião Extraordinária

 

Sábado (01/08/09)

19h:30min

Pauta:

 

Reajuste do Condomínio.

 

Sugestões para atualização da Convenção

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MARIA HOLANDA

 

CAPÍTULO I

DA CONSTITUIÇÃO - ÁREA DE AÇÃO

 

ART 1^o - O EDIFÍCIO RESIDENCIAL MARIA HOLANDA, situado à Rua Paulino Santos Coelho, n° 661 - Jardim Cidade Universitária é composto de 02 (dois) blocos de apartamentos, com 04 (quatro) pavimentos em cada bloco. Cada pavimento possui: Bloco "A" 10 (dez) apartamentos, totaliza 40 unidades e Bloco "B" 08 (oito) apartamentos, totalizando 32 unidades autônomas, Este Regulamento fica submetido ao Regime instituído pela Lei n° 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e suas modificações.

 

ART. 2^o - São partes comuns do Edifício, inalienáveis e indivisíveis:

a) - Todas as paredes internas e externas inclusive as localizadas dentro das áreas privativas das unidades autônomas, em virtude do sistema construtivo utilizado, de alvenaria portante. As paredes internas são consideradas comuns em consideração as suas funções estruturais, não podendo, em hipótese alguma, serão retiradas ou mutiladas;

b) - O solo em que se acha o mesmo constituído:

c) - As fundações, todas as paredes externas e internas, vigas lajes e telhado;

d) - Os encanamentos d'água, luz, esgotos, telefones, até alcançar os pontos de intercessão com as ligações de propriedades dos condôminos:

e) - As calhas, condutores de água pluviais e reservatórios de água enterrado e elevado;

f) - A portaria, escadas de acessos, corredores, circulações do pavimento térreo, do 1^o, 2°, e 3° pavimentos;

g) - As instalações de combate a incêndio.

 

ART. 3^o - São partes de propriedades exclusiva de cada condômino a respectiva unidade, indicadas pela numeração, correspondente com todas as suas instalações internas, encanamentos e tubulações, exceto as paredes internas, que tem função estrutural. O Edifício destina-se à moradia familiar.

No bloco "A" estão localizados os apartamentos de nºs: Pavimento Térreo -101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, l10; l^o Pavimento: 201, 202, 203, 204, 205, 206. 207, 208, 209, 210: 2^o Pavimento: 301, 302, 303, 304, 305, 306, 307, 308, 309, 310; 3° Pavimento: 401, 402, 403, 404, 405, 406, 407, 408, 409, 410; todos com as mesmas características arquitetônicas. No pavimento de coberta, está localizada a caixa d'água elevada.

No bloco "B" estão localizados os apartamentos de nºs: Pavimento Térreo -101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108; l^o Pavimento: 201, 202, 203, 204, 205, 206. 207, 208; 2^o Pavimento: 301, 302, 303, 304, 305, 306, 307, 308; Pavimento: 401, 402, 403, 404, 405, 406, 407, 408; todos com as mesmas características arquitetônicas. No pavimento de coberta, está localizada a caixa d'água elevada.

 

Tudo do condomínio supra citada está registrado no CARTÓRIO TOSCANO DE BRITO, no Livro A***15, sob o n° de Ordem 111.721, em 11.04.97.

 

CAPÍTULO II

DA CONVENÇÃO - DIREITOS E DEVERES

 

ART. 4^o São direitos dos Condôminos:

a) - usar, gozar e dispor da respectiva unidade autônoma, desde que não prejudique a segurança e a solidez do Edifício, que não causem danos aos demais condôminos e não infrinjam as normas legais ou a disposição desta convenção;

b) - usar e gozar das partes comuns do Edifício, desde que não impeçam idêntico uso e gozo por parte dos demais condôminos, com as mesmas restrições da alínea anterior;

c) - colocar grades na sua unidade, desde que acompanhe as linhas geométricas das já existentes no prédio;

c) - colocar grades, toldo ou aparato semelhante na sua unidade, desde que acompanhe as linhas geométricas e modelos das já existentes no prédio;

d) - construir abrigos para automóveis desde que observem as linhas arquitetônicas aprovadas em Assembléia:

e) - examinar a qualquer tempo o livro e arquivos da administração ou Síndico;

e) examinar o livro e arquivos da administradora ou Síndico em horário conveniente.

í) - comparecer às Assembléias, e nelas discutir e votar.

g) - denunciar ao Administrador qualquer irregularidade que observar;

h) Fazer obras no interior de sua unidade autônoma, desde que, seja dado aviso prévio ao síndico. As obras não podem ocorrer em dias de domingo e feriados (nacionais ou regionais), nos dias úteis (segunda a sexta) ocorrerão no horário das 8:00 horas às 17:00 horas, e no sábado até o meio dia (12:00 horas).

i) possuir animal doméstico na sua unidade autônoma, desde que, não tragam nenhum tipo de ônus para os demais condôminos e observado o disposto o artigo 5° alínea "o".

 

ART. 5° São deveres dos Condôminos:

 

a) - guardar decoro e respeito no uso das coisas e partes comuns, não as usado, nem permitindo que as usem, bem como as respectivas unidades autônomas, para fins diversos daquele a que as destinam;

b) - evitar, após às 22:00 horas, o uso de som ou de outro ruído que venha perturbar a comunidade, pois o horário do silêncio é das 22:00 horas às 07:00 horas da manhã seguinte. Também durante o dia, o som deverá ser moderado;

b) evitar, após as 20:00 horas, o uso de som ou de outro ruído que venha perturbar a comunidade, pois o horário de silêncio é das 20:00 horas às 8:00 horas da manhã seguinte. Mesmo fora do referido intervalo o som deverá ser moderado.

c) - o promovedor da festa familiar que tenha que infringir a alínea anterior, deverá comunicar o fato ao Síndico, com antecedência;

d) - usar as respectivas unidades autônomas ou alugá-los só e unicamente para fins residenciais;

e) - não remover pós de tapetes, cortinas ou de interior dos apartamentos, se não com aspiradores dotados de dispositivos que impeçam a sua dispersão:

f) - não estender roupas, tapetes ou quaisquer outros objetos nas janelas, varandas, ou em quaisquer lugares que sejam visíveis do exterior, ou de onde estejam expostos ao risco de caírem, bem como, não bater a poeira dos tapetes nas varandas;

g) - não lançar quaisquer objetos ou líquidos sobre a via pública, área ou pátio interno;

h) - não colocar lixo, detritos, etc. nas circulações externas;

i) - não decorar as paredes, portas e esquadrias externas com cores e tonalidades diversas das já existentes no Edifício;

j) - não colocar nem deixar que coloquem nas portas comuns do Edifício, objetos de instalações, sejam de que natureza forem;

k) – ser solícitos com os atos da administração, bem como fornecer dados ou documentos imprescindíveis quando necessários.

1) - não utilizar os empregados do Edifício para serviços particulares dentro do período de expediente;

m) - não manter nas respectivas unidades autônomas (apt°.s) substâncias, instalações ou aparelhos que causem perigo à segurança e à solidez do Edifício, ou incômodos aos demais condôminos;

m) não manter nas respectivas unidades autônomas (apartamentos) ou garagens substâncias, instalações, equipamentos ou materiais que causem perigo à segurança e à solidez do Edifício, ou incômodo aos demais condôminos.

n) - não sobrecarregar a estrutura e as lajes do Edifício com qualquer peso superior a 150 kg por metros quadrados;

o) - não manter animais de nenhuma espécie, nas respectivas unidades autônomas;

o) não permitir animais domésticos nas áreas comuns. Se necessário, o trânsito de animais pelas referidas ocorrerá com o animal preso em coleira, focinheira ou gaiola adequada conforme o caso. Os condôminos serão responsabilizados e penalizados por eventuais danos, prejuízos ou constrangimentos causados por animal doméstico de sua responsabilidade em toda área do condomínio.

p) - não fracionar a respectiva unidade autônoma para fim de aliená-la a mais de uma pessoa separadamente;

q) - contribuir para as despesas comuns do Edifício, na proporcionalidade dos respectivos coeficientes, efetuando os recolhimentos nas ocasiões oportunas: (taxa de condomínio);

r) - contribuir para o custeio de obras determinadas pela Assembléia na forma e na aprovação de seus respectivos coeficientes (rateios):

s) - permitir o ingresso, em sua unidade autônoma, do Sindico quando isto se tornar indispensável à inspeção ou realização de trabalhos relativos á estrutura geral do Edifício, sua segurança e solidez e indispensável à realização dos reparos em instalações serviços e tubulações da unidades autônomas vizinhas;

t) - as "motos" deverão permanecer no estacionamento reservado ás respectivas unidades autônomas e não dentro do Edifício.

u) - não fazer uso de garagem para finalidade outra além do estacionamento de veículo automotor e motocicleta. Desse modo fica expressamente proibido o uso da garagem como depósito de quaisquer materiais (móveis, lixo, sucata, ferramentas, brinquedos, etc.).

v) - o uso de garagem é restrito aos condôminos, sendo proibido sua locação ou uso por terceiro.

w) - é proibido deixar veículo estacionado fora das garagens.

x) - o condomínio não responderá por eventuais danos ou furtos causados a veículos ou objetos no seu interior, sendo a sua guarda e proteção responsabilidade do condômino da respectiva unidade autônoma.

y) - o condômino (proprietário) no caso de não residir em sua respectiva unidade autônoma fica obrigado a disponibilizar seu endereço à administração do condomínio.

z) - os boletos bancários, títulos de cobrança, intimações, bem como as convocações de assembléias serão sempre enviados para a unidade condominial, quando o condômino não informar outro endereço.

OBS:

a) - não é permitido jogar bola em nenhuma parte do condomínio. Os responsáveis pelas crianças, procurem orientá-las neste sentido;

a) - não é permitido jogar bola em nenhuma parte do condomínio nem a prática de qualquer outro esporte. Os responsáveis pelas crianças procurem orientá-las neste sentido;

b) - nenhum condômino poderá plantar ou colher nada do jardim. O zelador é que fará este serviço e só com autorização do Sindico;

c) - não é permitida a permanência de pessoas nas escadas e corredores, bem como brincadeiras de crianças.

d) - as crianças terão horário determinado para brincadeiras nas áreas de recreação do prédio, desde que não violem a alínea "a" das observações deste artigo.

e) - é terminantemente proibido o trânsito de bicicletas pelas garagens.

f) - É proibida a entrada de veículos de entrega (caminhões, carros, motos ou outros).

 

Capítulo III

DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS

 

ART. 6^o. As Assembléias Gerais serão convocadas mediante de comunicação por escrito feita pelo Síndico ou por Condôminos que represente pelo menos um quarto do Condomínio.

§ 1° As convocações indicarão o resumo da Ordem Dia, a data, a hora e o local da Assembléia e serão assinadas pelo Sindico ou pelos condôminos que as fizeram;

§ 2^o - As convocações das Assembléias Gerais Ordinárias serão acompanhadas de cópias do relatório e contas do Administrador, bem como da proposta de orçamento relativo ao exercício respectivo;

§ 3^o - Entre a data da convocação e a da Assembléia, deverá mediar um prazo de 05 (cinco) dias, no mínimo;

§ 4^o - As Assembléias Extraordinárias deverão ser convocadas com o prazo mais curto do que o mencionado no parágrafo anterior, quando houver comprovada urgência;

§ 5^o - É licito no mesmo anúncio fixar o momento em que se realizará a Assembléia em primeira e em segunda convocação, mediando entre ambas, o período de 01 (uma) horas, no mínimo.

§ 6⁰ - O Síndico endereçará as convocações para os apartamentos dos respectivos condôminos, salvo se tiverem estes feito em tempo oportuno comunicação de outro endereço, para o qual devem ser remetidas.

 

ART. 7°. As Assembléias serão presididas por um condômino especialmente aclamado, o qual escolherá, entre os presentes, o Secretário, que lavrará a ata dos trabalhos no livro próprio. É defesa ao Síndico presidir ou secretariar os trabalhos da Assembléia.

 

ART. 8^o. Cada condômino terá direito a tantos votos quantos forem as unidades autônomas que lhes pertença, computando-se os resultado das votações por maioria de votos, calculadas sobre o número presentes a vista no livro de presenças; por todos assinados.

 

§ 1° - Será exigida maioria qualificada, ou unanimidade para as matérias que o exigiam por Lei:

§ 2^o - Se uma unidade autônoma pertencer a vários proprietários, elegerão estes o condômino que o representará, credenciando-o, por escrito, que será exigido na Assembléia.

§ 3° - Não poderão tomar partes nas Assembléias os Condôminos que estiverem em atraso no pagamento de suas contribuições ou multas que lhes tenham sido impostas.

 

ART. 9^o É lícito fazer-se o Condômino representar nas Assembléias, por procurador com poderes especiais, condômino ou não, desde que não seja o próprio Administrador ou membro do conselho consultivo.

 

ART. 10° - A Assembléia Geral realizar-se-á na segunda quinzena de maio de cada ano a ela competindo:

 

a) - discutir e votar o relatório e as "Contas da Administração, relativas ao ano findo;

b) - discutir e votar o orçamento das despesas para o ano em curso, fixando os fundos de reserva, se convier:

c) - eleger o Síndico e Sub-Síndico quando for o caso, fixando-lhe a renumeração;

d) - eleger os membros eletivos e suplentes do Conselho Consultivo;

e) - votar as demais matérias constantes da Ordem do Dia;

 

ART. 11^o - As Assembléias Gerais realizar-se-ão em primeira convocação com a presença de condôminos que representem dois terços das unidades autônomos que constituem o Edifício, e em segunda convocação com a metade mais um.

 

ART. 12º - As Assembléias Gerais Extraordinárias realizar-se-ão em primeira convocação com a presença de condôminos que representem dois terços das unidades autônomas que constituem o Edifício, e em segunda tom qualquer número.

Parágrafo Único - As Assembléias Gerais Extraordinárias serão convocadas pelo Síndico ou por Condôminos que representem no mínimo um quarto do Condomínio, pelo mesmo processo e nos mesmos prazos exigidos para convocação das Assembléias Ordinárias.

 

ART. 13º - Compete às Assembléias:

a) - deliberar sobre matéria do interesse geral do Edifício ou dos Condôminos;

b) - decidir em grau de recurso os assuntos que tenham sido deliberados pelo Sindico e a elas levadas a pedido do interessado ou dos interessados;

c) - apreciar demais matérias constantes da Ordem do Dia.

d) - examinar o assunto que lhe seja proposto por qualquer condômino;

e) - destituir o Sindico a qualquer tempo independente de justificação.

 

ART. 14^o- Nas Assembléias Gerais Ordinárias ou Extraordinárias, os resultados das votações serão computados por maioria de votos, calculados sobre o número dos presentes à vista do livro de presenças por todos assinados, salvo o disposto no Parágrafo Único deste Artigo.

Parágrafo Único - Será exigida maioria qualificada ou unanimidade nos seguintes casos:

a) - Será exigida maioria que represente dois terços dos proprietários de unidades autônomas para realização de bem feitorias meramente úteis e inovações do Edifício, bem como para deliberar a destituição do Síndico:

b) - Será exigida maioria que represente no mínimo dois terços do valor total do Edifício para deliberar a não reedificação em caso de incêndio ou outro sinistro que importe na sua destruição total;

c) - Será exigida unanimidade para aprovar modificações na estrutura e no aspecto arquitetônico do Edifício, bem como a realização de benfeitorias de lazer, supérfluas:

d) - Será exigida unanimidade ainda para deliberar sobre o desuno do Edifício ou de suas unidades autônomas, bem como para decidir sobre matérias que altere o direito de propriedade dos condôminos;

e) - Será exigida maioria qualificada ou unanimidade para as deliberações para as quais a lei encontra uma na outra.

 

ART. 15^o - As deliberações das Assembléias Gerais, serão obrigatórias a todos os Condôminos, independentemente de seu comparecimento ou de seu voto cumprindo ao Síndico executá-las e fazê-las cumprir.

Parágrafo Único - Nos oito dias que se seguirem a Assembléia, o Administrador afixará as deliberações nela tomadas em lugar visível no Edifício, onde permanecerão no mínimo por dez dias e que enviará cópia a todos os condôminos.

 

ART. 16 ^o - Das Assembléias Gerais serão lavradas alas em livro próprio, aberto, encerrado e rubricado pelo Síndico, as quais serão assinadas pelo Presidente, pelo Secretário e pelos condôminos presentes que terão sempre o direito de fazer constar as suas declarações de votos quando dissidentes.

 

CAPÍTULO IV

DA ADMINISTRAÇÃO

 

ART. 17 ^o - A Administração do Edifício caberá a um Síndico. Condômino ou não, eleito em Assembléia Geral Extraordinária, pelo prazo de 02 (dois) anos, podendo ser reeleito.

Parágrafo Único - Ao Síndico Compete:

a) - representar os Condôminos em juízo ou fora dele, ativa ou passivamente, em tudo que se referir aos assuntos de interesse da comunidade;

b) - abrir conta corrente na Caixa Econômica Federal em nome do Condomínio, onde movimentará o erário do mesmo com a sua assinatura e ou do Sub-Síndico;

b) - abrir conta corrente em qualquer banco em nome do Condomínio, onde movimentará o erário do mesmo com a sua assinatura e ou do Sub-Síndico;

c) - Superintendem a Administração do Edifício;

d) - Cumprir e fazer cumprir a lei, a presente convenção e as deliberações da Assembléia;

e) - Admitir e demitir empregados, bem como fixar suas respectivas remunerações;

f) - ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segurança e conservação do Edifício até o limite mensal fixado pela Assembléia;

g) - executar fielmente as disposições orçamentárias aprovadas pela Assembléia;

h) - convocar as Assembléias Diárias Ordinárias nas épocas próprias e as Extraordinárias, quando julgar conveniente ou lhe for requerido fundamentalmente por um grupo legal de Condômino mínimo;

i) - prestar a qualquer tempo informações sobre os atos da Administração;

i) prestar se solicitado e em horário conveniente informações sobre os atos da Administração;

j) - prestar à Assembléia contas de sua gestão, acompanhada da documentação respectiva e oferecer proposta orçamentária para o exercício seguinte;

1) - manter e escriturar o livro caixa, devidamente aberto, encerrado e rubricado pelos membros do Conselho Consultivo;

m) - cobrar inclusive em juízo as quotas que couberem em rateio aos condôminos nas despesas normais ou extraordinárias do Edilício, aprovadas pela Assembléia, bem como, as multas, impostos por infração de disposições legais ou desta convenção;

n) - fica estabelecida que a taxa de Condômino será paga até o dia 30 (trinta) do mês anterior com uma tolerância de 10 (dez) dias. Por exemplo: a taxa do mês de junho será paga até o dia 30 de maio, com tolerância dos dez dias do mês iniciante;

o) - o Sindico será ressarcido do combustível consumido pelo veículo quando no exercício da função:

p) - comunicar à Assembléia as citações que receber;

q) - procurar por meios persuasórios dirimir divergências entre os condôminos;

r) - entregai ao seu sucessor todos os livros documentos e pertences em seu poder.

 

ART. 18° - Nos seus impedimentos eventuais, o Síndico será substituído pelo Sub-Síndico. Em caso de vaga. a Assembléia elegerá outro, que exercerá seu mandato pelo tempo restante. Em caso da destituição, o Sindico prestará imediatamente contas de sua gestão.

 

ART. 19° - O Sindico poderá delegar suas funções administrativas a terceiros de sua confiança, mas sob sua exclusiva responsabilidade.

 

ART. 20^o - O Síndico não é responsável pelas obrigações em nome do condomínio desde que tenha agido no exercício regular de suas atribuições, responderá, porém pelo excesso de representação e pelo prejuízos a que der causa, por dolo ou culpa

 

ART. 21^o - O Zelador ou Porteiro, nomeado pelo Sindico do Edifício, é considerado empregado do Condomínio e a de compete:

a) - manter um serviço permanente de Portaria e exercer continua vigilância nos prédios;

b) - exercer o policiamento interno dos blocos de apartamentos;

c) - manter em perfeitas condições de conservação e asseio as partes comuns dos blocos;

d) - entregar as correspondências e encomendas nos respectivos apartamentos a que se destinam;

e) - comunicar ao Síndico, imediatamente quaisquer irregularidades havidas nos blocos ou na sua utilização pelos condôminos, bem como quaisquer circunstâncias que lhe apareça anormal;

f) - executar fielmente as instruções do Síndico.

 

ART. 22^o - O Porteiro indicado pelo Síndico do Edifício é considerada empregado do Condomínio e a ele compete:

a) - manter o serviço de Portaria das 20:00 as 22:00 horas e exercer continua vigilância em toda área do condomínio:

b) - ás 22:00 horas;

b-1) - reduzir a iluminação das áreas de acesso e circulações dos pavimentos conforme orientações do Sindico;

b-2) - trancar os portões de acesso aos blocos do apartamentos;

b-3) - trancar o portão de acesso ao pátio de estacionamento.

c) - às 05:30 horas:

c-1) - apagar as luzes das áreas internas dos blocos de apartamentos;

c-2) - abrir o portão de acesso ao pátio de estacionamento.

d) - comunicar ao Síndico quaisquer irregularidades observadas na área do condomínio ou na sua utilização pelos condôminos;

e) - executar fielmente as instruções do Sindico.

 

ART. 23° - O Síndico será substituído, eventualmente, pelo Sub-Síndico ou pelo membro do Conselho designado pela Assembléia para tal fim.

 

CAPÍTULO V

DO CONSELHO CONSULTIVO

 

ART. 24° - Anualmente a Assembléia Geral Ordinária elegerá o Conselho, composto de 3 (três) membros efetivos e 1 (hum) suplente entre dos condôminos, ou pessoas por elas indicadas, os quais exercerão gratuitamente, as suas funções. Cabe ao suplente exercer automaticamente a substituição dos membros efetivos.

 

ART. 25° - Compete ao Conselho Consultivo:

a) - fiscalizar as atividades do Administrador e examinar as suas contas, relatórios e comprovantes;

b) - comunicar aos condôminos por carta registrada ou protocolada as irregularidades havidas na gestão do Condomínio;

c) - dar parecer sobre as contas do Síndico, bem corno sobre a proposta orçamentária para o subsequente exercício, informando á Assembléia Geral;

d) - abrir, encerrar e rubricar o livro Caixa.

 

ART. 26° - Os casos mínimos serão resolvidos pela Assembléia Geral.

 

ART. 27° - Constituem despesas comuns do Edifício:

a) - as relativas à conservação, limpeza, reparações e reconstruções das partes comuns e dependentes do Edifício;

b) - as relativas à manutenção das partes e coisas comuns;

e) - o Prêmio de Seguro do Edifício e dos empregados:

d) - os impostos e taxas que incidem sobre as partes e coisas comuns do Edifício;

c) - a remuneração do Sindico, Zelador e demais empregados do Edifício, bem como as relativas aos encargos de previdência e assistência social.

 

ART. 28° - Compete à Assembléia fixar o orçamento das despesas comuns, dentro do primeiro mês da cada trimestre, realizando-se o rateio na proporção das respectivas frações ideais.

 

ART. 29° - Serão igualmente rateadas entre os condôminos as despesas extraordinárias dentro de 15(quinze) dias a contar da data da Assembléia que as autorizar, salvo se nesta oportunidade for estabelecido prazo diferente, ou se forem adicionadas à cota normal do Condomínio.

 

ART. 30° - Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino as despesas decorrentes de atos por ele praticados, bem como o aumento de despesas a que der causa.

 

ART. 31^o - O saldo remanescente do orçamento de um exercício será incorporado ao exercício seguinte, se outro destino não lhe for dado pela Assembléia Ordinária. O déficit verificado será rateado entre os condôminos e arrecadado no prazo de 15 (quinze) dias.

 

ART. 32° - O Edifício será segurado contra incêndio ou quaisquer outros riscos que possam destruir em todo ou em parte em companhia idônea, com aprovação da Assembléia pelo respectivo valor descriminando na apólice o de cada apartamento.

Parágrafo Único - É lícito a cada condômino individualmente e as expensas próprias, aumentar o seguro de sua unidade autônoma ou segurar as benfeitorias e melhoramentos por ele introduzidos na mesma.

 

ART. 33°- Ocorrido o sinistro total ou que destrua mais de 2/3 (dois terços) do Edifício, a Assembléia Geral se reunirá dentro de 15 (quinze) dias e elegerá uma comissão de 03 (três) condôminos, investidos de poderes para:

a) - receberem indenização e depositá-la em nome do Condomínio, no estabelecimento bancário designado pela Assembléia;

b) - abrir concorrência para a reconstrução de todo prédio ou de suas partes destruídas comunicando o resultado à Assembléia Geral, para a devida deliberação.

o - acompanhar os trabalhos de reconstrução junto aos construtores, fornecedores, empreiteiros e repartições públicas.

Parágrafo Único - Se a indenização paga pela companhia de seguro não for suficiente para atender as despesas, concorrerão os condôminos para o pagamento do excesso, na proporção de suas frações idéias.

 

ART. 34° - Em caso de incêndio parcial, recolhido o seguro, proceder-se-á a recuperação ou reconstrução das partes destruídas.

 

CAPITULO VI

DAS PENALIDADES

 

ART. 35° - Os Condôminos em atraso com o pagamento das respectivas taxas pagarão o juro, mais a correção monetária da poupança verificada naquele mês, contados a partir da data do vencimento do Respectivo prazo, independente de interpelação, até uma mora de 30 (trinta) dias. Findo o prazo, poderá o Síndico cobrar-lhes o débito judicialmente, hipótese em que, além dos juros moratórios, ficarão sujeitos à multa de 10% (dez por cento) em beneficio do Condomínio, sujeitando-se ainda do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

 

ART. 36° - Além das penas cominadas em Lei, fica ainda ao condômino que transitória ou eventualmente perturbar o uso das causas comuns, ou se der causa a despesas, sujeito à multa correspondente até duas vezes o salário local, sem prejuízo das demais consequências civis e criminais do seu ato.

ART. 36° - Além das penas cominadas em Lei, fica ainda ao condômino que transitória ou eventualmente perturbar o uso das causas comuns, se der causa a despesas ou desobedecer às normas dessa convenção, ficará sujeito à multa correspondente até 10 (dez) vezes o valor do condomínio sem prejuízo das demais consequências civis e criminais do seu ato.

 

Parágrafo Único - A multa será imposta e cobrada pelo Síndico com recurso do inteirado para a Assembléia Geral.

 

ART 37° - O condômino inadimplente poderá ter suspensos os serviços oferecidos pelo Condomínio (ex.: interfone, água, etc.), tal suspensão cessará com a adimplência ou por vontade de maioria simples em Assembléia Extraordinária.

 

 

CAPITULO VIII

DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS

 

ART. 37° - A presente convenção que sujeita todo ocupante, ainda que eventual, do Edifício ou qualquer de suas partes, obriga todos os condôminos, seus sub-rogados e sublocados a cumprir as normas do condomínio.

 

ART. 38° - A presente convenção que sujeita todo ocupante, ainda que eventual, do Edifício ou qualquer de suas partes, obriga todos os condôminos, seus sub-rogados e sublocados a cumprir as normas do condomínio.

 

 

Condomínio pode divulgar os condôminos inadimplentes?

Um dos assuntos campeões de consultas no Departamento Jurídico é sem dúvida a possibilidade de responsabilização civil por parte do condomínio pela divulgação dos condôminos inadimplentes, seja através de assembléia, seja pela inclusão da unidade devedora no balancete do condomínio ou afixação da relação de inadimplentes no quadro de avisos do prédio.

Se, por um lado, a administração condominial sente-se na obrigação de informar a saúde das finanças do condomínio, por outro uma enxurrada de processos começa a tomar conta dos tribunais. Por isso, muita cautela não faz mal a ninguém, pois a alegação mais comum entre os inadimplentes que tiveram o seu nome divulgado perante a comunidade é a de que foram ofendidos em sua honra, imagem, dignidade ou mesmo foram expostos de forma vexatória, solicitando assim indenização por danos morais.

Mas, afinal, como fica o condomínio? Segundo pesquisa realizada pelo Departamento Jurídico do Secovi Rio, a jurisprudência tem sido bastante firme em não considerar tais atos dos administradores de condomínios passíveis de gerar indenização pelo argumento da obrigação de a administração comunicar a todos os condôminos a situação financeira do condomínio. Por esse motivo, incluir no balancete as unidades que não efetuaram o pagamento da cota condominial não pode ser considerado uma prática desrespeitosa.

O Judiciário estadual tem decidido reiteradamente pela legalidade do ato ou pela inexistência de dano moral ao condômino que teve a sua unidade mencionada no balancete, enfocando como embasamento para tal decisão os seguintes aspectos:

• O dever do condomínio de informar aos condôminos detalhes da administração que vem sendo realizada configura exercício regular de direito.
• A afixação do balancete, com referência ao número dos apartamentos inadimplentes, sem indicação dos nomes dos respectivos condôminos, não configura dano à honra desses.
• Descabimento de indenização por dano moral em razão de ter o condomínio informado tal fato aos demais moradores.
• O condômino que não cumpre as suas obrigações não pode se queixar quando ficar registrado, em balancete, o seu débito e quando os outros condôminos reclamarem dessa inadimplência.

Já com relação à afixação da relação dos inadimplentes no quadro de avisos, o entendimento é de que tal prática constitui cobrança vexatória, passível de reparação. No que diz respeito à divulgação em assembléia da relação de devedores, vale lembrar que a assembléia condominial é o fórum competente para discussão e deliberação dos assuntos de interesse da coletividade, dentre os quais se insere, entre os mais importantes, a situação financeira do condomínio, sendo dever do síndico comunicar aos demais condôminos os recebimentos e gastos efetuados.

Um dos papéis fundamentais do síndico – e também dever legal – é o de prestar informações, bem como dar transparência aos atos de sua administração.

A gerente do Departamento Jurídico do Secovi Rio, Solange Santos, enfatiza que uma questão não deve ser esquecida: antes de incluir no balancete uma unidade como devedora, ou mesmo levar o assunto para a assembléia, é imprescindível que não reste qualquer dúvida quanto ao não-pagamento da cota, posto que a cobrança indevida gera responsabilidade de indenização.



Fonte: Secovi Rio

Atenção Condôminos

Assembleia Ordinária

 

Dataà 25/07/09

Horárioà 19h:30min

 

Pauta:

 

• Reajuste do Condomínio;
  

  
   

• Plano Diretor 2009/2010;
  

  
   

• Atualização da Convenção.
  

  
   

Contamos com a presença de todos!

Carta do Síndico - No 0001

João Pessoa, 10 de Julho de 2009.

 

Caro morador como você está, tudo bem? Sei que alguns de vocês não me conhecem ainda, portanto gostaria de informar que sou o novo síndico do nosso prédio que a partir de hoje passo a chamá-lo de MH, nome carinhoso que estou dando ao nosso edifício Maria Holanda, ou ainda My Home (meu lar em inglês); teremos mensalmente essa conversa via carta onde retrataremos as dificuldades e principalmente as vitórias que Deus tem nos permitido no nosso condomínio, então vamos conversar um pouco hoje em linhas gerais sobre a nossa gestão e como nós como moradores podemos contribuir para fazermos um MH melhor.

Permitam que eu me apresente um pouco melhor, sou professor de física e sou aluno pré-concluinte do curso de Bacharel em Direito pela UFPB, sou casado com Erika e logo em breve estaremos recebendo o nosso bebê em nosso lar (mais um motivo pra que eu lute o máximo por esse condomínio). Quando cheguei no MH a mais de quatro anos já havia visitado muitos outros condomínios, mas confesso que ao colocar a planta do pés nesse lugar sabia que era aqui que queria ficar, na época ainda era noivo da minha esposa, comprei o apartamento com muito esforço e sacrifício e como todos fiquei impressionado com a beleza da vista que temos, com a brisa gostosa que soprava e com a quietude do lugar, você já parou pra se perguntar como nosso prédio é reservado? Aqui estamos protegidos de todo o corre-corre e agitação e por que não dizer "zuada" que existem em alguns locais do nosso bairro, por tudo isso escolhi o MH.

Obviamente quando aqui cheguei vi que existiam também muitos problemas, e não sabia eu que isso era apenas a ponta do iceberg, tinha muito mais coisa por baixo disso. Na época (há mais de quatro anos) o condomínio formou uma comissão para colaborar na gestão do então síndico e ver a razão de tantos problemas e assim foi feito. Nesse ínterim o síndico da época deixou o cargo e a comissão junto com outros moradores escolheram (na verdade só eles tiveram coragem de assumir o barco) Ilka e Fernando como síndica e subsíndico e desde então, eles corajosamente assumiram esse prédio, com dívidas, problemas estruturais dos mais diversos, confusões entre moradores e uma inadimplência vertiginosa, não foi à toa que quase, por muito pouco não tivemos as portas lacradas sem condição nem de pagar a conta d'água. Bom, fato é que esse jovem casal, perdendo muitas noites de sono (e quem morava aqui na época sabe) já fez muitas coisas por nosso prédio e julgo a principal delas o nosso poço, você já reparou a qualidade da nossa água? São pouquíssimos os prédio que tem água semi-mineral disponível, bebemos água da melhor qualidade (mas não podemos deixar de filtrá-la), e por isso e muito mais dou meu muito obrigado a Ilka e Fernando, que tanto fizeram pelo MH.

Houve falhas? Houve, mas quem não falha? Qual de nós é perfeito, senão o Deus que está nos céus, portanto se você está achando que não errarei como síndico está redondamente enganado, sei das minhas limitações como ser humano, mas prometo me empenhar ao máximo pelo MH. Não sou onipotente, mas conto com a ajuda de Deus e o apoio de todos os condôminos; não sou onisciente, não sei e vejo todas as coisas, mas conto com os olhos e ouvidos de cada morador do prédio, dê sua sugestão, nos ajude, temos um e-mail (residencialmariaholanda@gmail.com), temos um site (mariaholanda.blogspot.com) e logo em breve teremos caixas de sugestão nas entradas dos dois blocos do prédio, conto com a colaboração de todos nesse sentido.

Quando resolvi assumir o cargo de síndico não foram poucas as vezes que tive que ouvir coisas do tipo "Tu é doido", "Nem por todo dinheiro do mundo" ou ainda "Tu tá arrumando sarna pra se coçar", e talvez alguém pergunte, por que você quis ser síndico? Porque eu acredito primeiramente em Deus e depois no sonho de ver esse lugar transformado em um lugar melhor, um lugar de excelência, um lugar onde famílias sejam felizes e prósperas, eu acredito nesse sonho, e como diria o poeta "... o sonho que se sonha junto é realidade", por isso convido a todos os moradores a sonhar junto comigo, pois tenho certeza que podemos construir esse lugar.

Talvez a essa altura você se pergunte, como posso ajudar? Existem muitas maneiras, vamos elencá-las:

• Pague seu condomínio em dia, dele dependem 72 famílias;
  
• Se possível pague o condomínio antecipado (antes do dia 10), pois temos que honrar com os salários dos funcionários até o quinto dia útil, e como nós eles tem família e trabalham melhor com seus salários em dia.
  
• Dê um bom dia, sorria, seja educado com os outros moradores, você tem percebido como as pessoas tem se distanciado uma das outras e como tem se voltado para si, vamos sorrir mais, dar força a quem está triste, é simples mas tem um valor enorme;
  
• Se você tem algum animal não deixe que ele incomode os vizinhos, nas áreas comuns sempre ande com eles presos, a nossa nova convenção prevê multas para quem não o faz;
  
• Use som e TV moderadamente, se você gosta de um rock "pauleira", ou de ouvir música no último volume então use fones de ouvido (existem até uns sem fio). O som deve ser moderado em todos os horários e o nosso horário de silêncio é das 20h até 8h da manhã;
  
• Se você vai fazer obras no apartamento, me avise com antecedência, obras só podem ser feitas das 8h às 17h;
  
• Evite confusões entre vizinhos, lembra do que Jesus disse, "amem os que vos perseguem", se você paga o mal com o mal o problema nunca é resolvido, agora se você paga o mal com o bem você terá um amigo para todas as horas.
  
• Visitem o nosso site e se informem de nossas ações;
  
• Participem das reuniões, só podemos fazer as mudanças que queremos se houver quórum;
  
• Conversem e orientem as crianças, sejam um exemplo para elas, já notou como elas nos imitam em tudo, lembre-se, a criança de hoje é o adulto de amanhã.
  
• Infelizmente não temos ainda uma área de lazer, dessa forma vale lembrar que é proibido o jogo de futebol nas garagens (o risco de danos a veículos é muito grande, além do que, temos mulheres grávidas e pessoas doentes no prédio que podem ser atingidas) ou brincadeiras nos corredores que dão acesso aos apartamentos;
  
• Tratem bem os funcionários, eles merecem toda dignidade e respeito da nossa parte.
  

 

Temos muita coisa ainda por fazer e sabemos dos desafios que enfrentaremos, por isso mais uma vez conto com a colaboração de todos, em breve estaremos marcando uma Assembléia Geral onde proporemos as mudanças na convenção do condomínio, apresentaremos o orçamento e o plano diretor da nossa gestão. Informamos também que nos desvinculamos da atual administradora por questões profissionais tendo no seu lugar CLAUDINEI BARBOSA que é o nosso consultor contábil com pós-graduação em auditoria, e que com certeza nos ajudará nessa árdua tarefa de síndico.     

Quero encerrar a carta desse mês com a mensagem de um dos moradores enviada pelo site:

 

"Sei das dificuldades do nosso residencial, sei também que existe pessoas que fazem de tudo e mais um pouco para denegrir a imagem do próprio local em que moram, então vamos todos lutar pela convivência com educação. Agradeço a oportunidade de desabafo..."

 

Um forte abraço a todos, que Deus nos abençoe e ilumine, atenciosamente:

 

 

 

 

Ronaldo Xavier

(Síndico)

Condomínio: os bons pagam pelos maus

Um dos maiores desafios que síndicos e administradoras de condomínios enfrentam é a posição de alguns condôminos ignorarem seu dever de quitar pontualmente as taxas de condomínio.

Alguns simplesmente deixam de pagar a taxa. Outros, de forma equivocada ou mal intencionada, procuram tumultuar o condomínio ao depositarem juízo, através de Ação de Consignação em Pagamento, valor abaixo do que seria correto. Tentam sabotar a administração para forçar a aceitação de sua pretensão, sem qualquer fundamento válido.

Atender os interesses de vários condôminos com concepções e formações diferentes, é praticamente impossível. Infelizmente, poucos profissionais têm domínio do conceito de fração ideal e, assim, tentam impor que o rateio das despesas seja feito com base nela.

Ignoram que a fração ideal foi criada pela Lei 4.591/64 para servir de base no rateio de custos numa incorporação, ou seja, o valor que cada adquirente de unidades vendidas na planta ou em construção pagará para ter seu imóvel concluído.

A maioria das convenções é redigida de forma amadora e motiva confusões quando estipulam o rateio de despesas de conservação e manutenção com base na fração ideal, pois na realidade tais despesas decorrem do uso das áreas comuns, que são utilizadas de forma igualitária. A taxa de condomínio é criada após o prédio ser concluído e habitado e não tem qualquer relação com o tamanho das unidades.

A finalidade da taxa de condomínio é custear as despesas do edifício. Para exemplificar, imaginemos uma situação em que os valores arrecadados com o pagamento das taxas de condomínio não sejam suficientes para quitar a conta de água. Certamente a concessionária responsável pelo fornecimento do serviço fará o corte do mesmo e todas as unidades ficarão sem água, causando grandes problemas e prejuízos.

Nessa hora, a administração deve criar uma forma de arrecadar valores para pagar essa conta e demais despesas do edifício. A única saída é ratear o débito gerado pelos inadimplentes entre aqueles que cumprem seus compromissos com o edifício e com os seus vizinhos, ou seja, os bons pagam pelos maus.

Outra forma de contornar o problema é cortar serviços ou dispensar o porteiro, mas certamente haverá depreciação do prédio, resultando em prejuízo patrimonial.

Geralmente os condôminos "maus pagadores" são os que mais tumultuam a assembléia, até mesmo como forma de justificar o injustificável: o não pagamento da taxa de condomínio.

As pessoas precisam ter consciência de que a inadimplência inviabiliza o condomínio e obriga aqueles que são pontuais a terem que desembolsar valores para cobrir o débito dos maus pagadores, e ainda as despesas judiciais e honorários advocatícios para a cobrança desses débitos.

A taxa de condomínio advém de um cálculo matemático e para a conta fechar não existe milagre.




Fonte: Jornal Pampulha - Por Kênio de Souza (duvidaskenio@caixaimobiliaria.com.br)

Inadimplentes perdem direitos

Fazendo uma pesquisa nos Tribunais, deparei com uma decisão, unânime, relatada pelo Desembargador Donegá Morandini, da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de S. Paulo, que confirma sentença do Juiz da 1ª Vara Cível, por ter julgado improcedente ação anulatória de assembléia. Nesta, ficou deliberado o impedimento, do condômino inadimplente, de usar dos equipamentos de lazer do condomínio, entre eles o salão de festas, jogos, quadra poli esportiva e churrasqueira.

A decisão do Juiz de Primeira Instância, desde o início, negou pedido de tutela antecipada do condômino autor para continuar usufruindo as demais vantagens comuns sustentadas pelos que pagam as despesas condominiais em dia.

No recente julgamento, já em Segunda Instância, em 21/10/08, o Desembargador acendeu a mais forte das luzes para iluminar os caminhos que os síndicos devem seguir, doravante. 

No aspecto jurídico, o acórdão da 3ª Câmara Cível adiciona uma interpretação positiva para sustentar o verdadeiro sentido social da nova legislação sobre o condomínio. Assim se escreveu:

"O condômino inadimplente, pela assembléia ordinária de (...), além de impedido de usufruir o gerador instalado no edifício, também não poderá se valer dos equipamentos de lazer do condomínio (salão de festas, jogos, quadra poli esportiva e churrasqueira).

A deliberação, no entanto, não padece de qualquer ilegalidade. Não envolve, em primeiro lugar, serviço essencial disponibilizado ao condômino.

De outra parte, com o advento do novo Código Civil,  abriu-se a possibilidade de restrições ao condômino inadimplente, que, neste particular, está impedido de participar das assembléias (art. 1335, inciso III, do Código Civil).

Na linha de impedimento traçado pelo citado artigo 1355, inciso III, do C. Civil, estabelecer outras restrições ao condômino inadimplente, como, por exemplo, aquelas introduzidas às fls. ..., vez que não é justo que aquele que não cumpre  suas obrigações usufrua os equipamentos de lazer do edifício à custa dos demais condôminos que pagam em dia as cotas condominiais."
      
Pois, decisões como esta acabarão de vez com "folgas" dos condôminos, que se "encostam nos bolsos dos outros". São os que vão para fora do país em todas as férias ou os que desfilam anualmente com os novos carrões à custa dos outros, revoltando a todos.

Aos síndicos, portanto, cabe agora modernizar as convenções de seus condomínios, acrescentando dispositivos aliados com a nova jurisprudência sobre o assunto.

Fonte: Em Condomínios - Por Róberson Chrispim Valle (robersonvalle@globo.com), advogado e Coordenador Adjunto da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/SP – Subseção de Santo Amaro – Janeiro/08

Vaga de garagem pode ser penhorada para pagar dívidas

SÃO PAULO - De acordo com o Ibedec (Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor), o STJ (Supremo Tribunal de Justiça) entende que a vaga de garagem em condomínio vertical pode ser penhorada para pagar qualquer tipo de dívida.

Ao contrário do que muita gente pensa, informa o presidente do Instituto, Geraldo Tardin, a vaga de garagem não constitui um bem de família. "A vaga de garagem não se enquadra à regra de impenhorabilidade do bem de família, pois não é moradia. Então, ela pode ser penhorada para quitar qualquer tipo de débito", diz.

No que diz respeito à compra da vaga por não moradores, ele lembra que não cabe ao condomínio vetar, pois se trata de decisão judicial.

Imóveis
Tardin alerta ainda que, no caso de dívidas condominiais, até o próprio imóvel pode ser penhorado. Neste caso, quem vai comprar um imóvel deve ficar atento, pois a penhora on-line é um dos principais problemas que podem surgir depois da aquisição.

Mesmo após estar de posse do documento que comprova a aquisição (válido por 30 dias), ao verificar que há bem em nome do devedor, o juiz pode determinar a penhora desse bem com sua assinatura digital.

Segundo o especialista em direito imobiliário, Alexandre Clávis, isso só acontece porque o sistema de penhora on-line é algo moderno com uma lei da década de 80, na qual há diversas brechas que acabam por prejudicar o novo proprietário.

Fonte: InfoMoney

Condômino inadimplente não tem direito a lazer

O artigo 1336 do Código Civil trata dos deveres dos Condôminos em seus quatro incisos, sendo que o primeiro deles assim determina:

"I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção".

Deixando o condômino de contribuir com a sua quota parte, nesse momento passa a impor a todos os demais condôminos, um custo adicional de rateio de modo a fazer frente a todas as obrigações pecuniárias assumidas pela comunidade condominial, congregada pelo denominado "Condomínio".

O Código Civil (Lei nº 10.406/02) prevê que o condômino inadimplente ficará sujeito aos juros e a multa de dois por cento sobre o débito (além da correção monetária calculada conforme índice ajustada em Convenção de Condomínio ou, quando o caso, em Assembléia Geral).

Verifica-se que a lei não especificou como penalidade ao condômino inadimplente, exclusivamente a pena de aplicação de multa e juros; estabeleceu sim, que o não pagamento das despesas condominiais sujeita o condômino a arcar com tais encargos.

Tanto assim, que no artigo seguinte, de número 1337, o Código Civil autorizou que três quartos dos condôminos aplique uma multa de até cinco vezes o valor das despesas condominiais ao condômino que reiteradamente não cumpre com os seus deveres perante o condomínio – inclusive o dever de contribuir com sua quota parte do rateio (inciso I do artigo 1.336).

Temos portanto que o Código previu, expressamente, duas diferentes conseqüências para quem deixe de cumprir com as obrigações de condômino quanto ao rateio das despesas condominiais, a saber: (a). sujeitará, de imediato, o condômino em mora para pagamento de juros de mora e multa de 2% sobre o débito independente de qualquer ato ou diligência do Condomínio; e também, (b) por iniciativa dos demais condôminos, ser-lhe aplicada a multa por falta grave e reiterada.

Isso, no entanto, não elimina outras penalidades que possam ser ajustadas nas Convenções de Condomínio e aplicadas pelo síndico após prévia aprovação da Assembléia Geral. É o que expressamente autoriza o inciso IV do artigo 1.334 do CC quando dispõe que as convenções de condomínio determinarão "as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores".

Nesse cenário é enxergamos a viabilidade legal de se estabelecer, em convenção de condomínio, a pena de restrição de uso de área e equipamentos comuns para aqueles que infringirem dispositivos da Convenção de Condomínio, dentre eles, a reiterada falta de pagamento das despesas condominiais.

Havendo previsão, ainda que genérica, na Convenção de Condomínio, tratando da aplicação de uma pena de restrição de uso de áreas comuns ou equipamentos de lazer de propriedade condominial, poderá a Assembléia geral do condomínio deliberar para o caso concreto a mencionada restrição.

Afinal, não faz sentido que o condômino inadimplente continue a fruir, livremente, de todos os equipamentos e áreas de lazer, em especial, aqueles que geram ainda mais despesas. Assim como não faria sentido que um condômino que, por exemplo, não respeita regras de uso dos equipamentos de ginástica, e acaba por danificá-los, possa continuar a usá-los sem qualquer chance do Condomínio restringir o uso de tais equipamentos pelo condômino infrator.

Os condomínios, nos dias de hoje, tornaram-se verdadeiros clubes que oferecem aos seus moradores, uma infinidade de conveniências e lazer como piscina, salões de jogos, salas de ginástica, sauna, "spa", internet, churrasqueiras, etc.

Não apenas a conservação, mas o uso desses equipamentos gera despesas que todos pagam e que, nada justifica que o inadimplente possa deles continuar a fruir sem a respectiva contribuição.

Vale ressalvar que não estamos tratando aqui, de restringir o uso de equipamentos que podemos chamar de "essenciais", como por exemplo, os elevadores, áreas de circulação, vagas de garagem (quando integrantes das áreas comuns), mas sim, dos equipamentos não essenciais na rotina condominial.

Nesse sentido, recente decisão da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 516.142-4/0-00) negou provimento à apelação interposta por um condômino que se insurgiu contra a deliberação da Assembléia Geral do Condomínio pela qual ficara aquele condômino inadimplente, "além de impedido de usufruir do gerador instalado no edifício, também não poderá se valer dos equipamentos de lazer do condomínio (salão de festas/jogos, quadra poliesportiva e churrasqueira)".

O egrégio tribunal entendeu que a Assembléia Geral, órgão soberano do Condomínio, pode decidir pela restrição do uso de tais equipamentos comuns na medida em que não se mostra justo que o condômino inadimplente utilize dos equipamentos que são custeados pelos demais condôminos que pagam em dia suas cotas condominiais.

Essa decisão do tribunal paulista prestigia o adimplente; muda o foco da atenção que passa a ser dada àquele que honra as obrigações por assumidas, ainda que enfrentando na grande maioria das vezes, muitas dificuldades.

Se o Código Civil, na minha opinião, errou ao fixar a multa moratória de 2%, que deveria ser uma multa diária de 0,33% até o limite de 10%, o Legislativo Paulista acertou com a Lei 13.160/08 que tratou do protesto das despesas condominiais, assim como, o nosso Tribunal ao ratificar a aplicabilidade da mencionada sanção.



Fonte: Revista Consultor Jurídico - Por Marcelo Manhães de Almeida, advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP, vice-presidente da Mesa de Debates de Direito Imobiliário MDDI, membro do Conpresp e Iasp.

Justiça decide que prédio pode cortar água de quem não pagar condomínio

Quem não estiver em dia com o pagamento do condomínio pode ficar sem água em casa. Em São Paulo, a Justiça deu ganho de causa para prédios que cortaram a água e proibiram o uso de áreas de lazer para quem está em débito. A medida acaba gerando muita discussão entre síndicos e moradores.

Um prédio em São Paulo tem um medidor para cada apartamento, mas a conta de água vem junto com o condomínio. Quem não paga em dia tem o abastecimento cortado. A decisão tomada em assembléia causou polêmica. Dois moradores entraram na Justiça. Mas perderam e tiveram que acertar a dívida. "Isso é uma verdadeira artilharia pesada contra a inadimplência", diz Márcio Rachkorsky, advogado do condomínio.

Em um outro prédio, a conta deveria ser dividida entre os donos de 66 apartamentos. Mas nem todos fazem a sua parte. Na data de vencimento, 30% dos moradores não pagam os R$ 600. Até o fim do mês, o índice cai para 9%.

Uma das medidas tomadas no prédio foi proibir o uso da churrasqueira e do salão de festas por quem não paga o condomínio. "Acontece bastante de morador que quer usar alguns desses locais e está em débito. Ele paga para poder usar", diz o síndico Jorge Fernandes Cunha.

A inadimplência nos condomínios é um problema de Norte a Sul do país. O índice é de 13% no Paraná e 17% em Porto Alegre. Em São Paulo, a taxa varia de 15 a 20%. Em Goiás, os devedores chegam a 50%. Ainda de acordo com o Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Locação de Imóveis (Secovi), no Rio de Janeiro, 7% das pessoas que moram em condomínio chegam a ficar meses sem pagar a taxa.

Desde julho do ano passado em São Paulo e do início desse ano no Rio, quem está devendo o condomínio pode ter o nome incluído na lista de devedores da Serasa e do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC). Em São Paulo, a lei tem feito muitos condôminos quitarem mais rapidamente a dívida, antes de a cobrança ser levada à Justiça.

Segundo o Secovi de São Paulo, desde julho, o número de ações por inadimplência caiu 46,55%. Em Curitiba, um pedreiro desempregado encontrou uma solução para acertar o atrasado. Está reformando a calçada do prédio. Com isso, vai ganhar o perdão de parte da dívida. "Quando precisa, eu faço o serviço aqui mesmo e pago o condomínio em serviço. É o jeito que eu estou encontrando", diz.



Fonte: G1, com informações do Jornal Hoje

Risco na garagem é do dono

Síndica de edificação residencial em Curitiba consultou-nos a propósito da responsabilidade do condomínio por danos causados aos veículos estacionados no interior do prédio. Para melhor embasar nossa opinião, solicitamos que o TeleCondo lhe fornecesse subsídios jurídicos a respeito.

Lembra inicialmente o parecer firmado pelos consultores Ricardo Magno Quadros e Fábio Chemim Gadens que "durante muitos anos existiu grande incerteza quanto à responsabilidade do condomínio em casos de danos, furtos, assaltos e roubos ocorridos dentro dos limites do condomínio".

Porém, desde que o Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento sobre o assunto, "tanto a jurisprudência quanto a doutrina convergiram para a mesma linha de raciocínio", que tem como base síntese formulada pelo ministro Rosado de Aguiar, com a seguinte dicção: 'A responsabilidade dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos em detrimento dos condôminos, nas suas áreas comuns, somente tem sido reconhecida quando expressamente prevista na convenção e claramente assumida. Isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido' (RT 798, 04/2002, p. 227).

Em reforço à posição do STJ, o TeleCondo destaca que "o simples fato do veículo encontrar-se na garagem do condomínio não evidencia a responsabilidade deste em indenizar o dono do bem móvel, haja vista que o condômino não estabelece, por este ato, contrato de depósito com o condomínio (que ensejaria a responsabilidade deste) porque a vaga de garagem é considerada parte integrante do imóvel do condômino, sendo ele o responsável pela guarda das coisas que lá se encontram".

O parecer cita, ainda, farta jurisprudência de nossos tribunais, das quais pinçamos alguns excertos: "...a falta de previsão convencional que atribua ao Condomínio a obrigação de proteger os veículos estacionados nas dependências do prédio exclui a sua responsabilidade pelos eventuais danos a eles causados, só podendo haver responsabilidade em caso de participação culposa de algum empregado..." (TJRJ); "não basta mantenha o edifício segurança interna e externa e porteiro, inclusive vigilância noturna (...), para impor só por si a responsabilidade do Condomínio por danos causados por terceiros a veículos dos condôminos..." (TJCE); "Para os condôminos não há qualquer restrição para que decidam convencionar a cláusula de não indenizar, eis que estão dispondo livremente no alcance do seu particular interesse, sem qualquer ofensa à ordem pública, aos bons costumes ou a preceito cogente de Lei..." (TJRJ).

A diretriz dos tribunais isentando o condomínio de ônus, inclusive nas hipóteses em que mantém vigilância, traz alívio para os proprietários "inocentes" e acaba com o paradoxo que existia ao tempo da velha jurisprudência, o de que quanto mais cuidadoso se mostrava o condomínio – tomando precauções para evitar danos nos veículos – maior era sua responsabilidade, sob o argumento de que quem vigia fica automaticamente responsável pelo objeto vigiado.

Sob a ótica atual, o ideal é que o condomínio insira cláusula de não-indenizar na convenção e que, no interesse comum, coloque vigilância eletrônica na área de estacionamento, facilitando aos condôminos provar a origem de qualquer ato ilícito praticado no interior do prédio.

 
 

Fonte: Insduscom - Jornal Indústria & Comércio - Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br

João Pessoa: taxa de condomínio supera o aluguel

Uma pergunta cada vez mais freqüente dos inquilinos e de interessados no ato da compra de apartamentos é saber quanto custa a taxa de condomínio. A preocupação não é à toa, pois os valores das taxas não param de crescer e por isso têm sido um motivo às vezes decisivo no fechamento de um negócio.

    Pressionado pela alta inadimplência dos condôminos, custos com pessoal e aumentos das tarifas públicas (água e luz), administradoras e síndicos precisam de um gerenciamento mais eficiente e criativo para equacionar receita e despesa.

    Apesar de a verticalização ser relativamente recente em João Pessoa, a expansão de edifícios já apresenta os primeiros sintomas internos. Muitos edifícios com boa infra-estrutura e acabamento estão desvalorizados no mercado imobiliário devido ao valor do condomínio. A taxa se equipara ao valor do aluguel e até chega a ultrapassar.

    O residencial da síndica Valéria Arruda localizado no bairro do Bessa é um desses exemplos. Ela conta que o aluguel de seu apartamento caiu em três anos de R$ 700 para R$ 300 devido à taxa de condomínio.

    "As pessoas não querem pagar mais de R$ 500 de condomínio com aluguel, por isso tive que reduzir o valor para poder alugar", justifica. O edifício, que tem apenas 16 apartamentos, teve de contratar uma administradora para reduzir os custos, que não paravam de crescer.

Síndicos sem experiência causam crises

    Para o advogado e administrador em condomínios Inaldo Dantas, a crise que muitos residenciais passam atualmente é motivada pela falta de experiência dos síndicos e de algumas administradoras que sequer estão sindicalizadas.

    "Há 20 anos um prédio alto em João Pessoa era um ponto de referência, mas hoje há uma expansão do mercado que conta com cerca de dois mil condomínios. O problema está na falta de experiência em conviver na coletividade", avaliou.

    Dantas informou que a falta de segurança é o principal item para as famílias escolherem morar num apartamento.

    "A procura por um residencial na cidade de João Pessoa está apenas no início e será uma tendência cada vez mais forte nos próximos anos, mesmo um apartamento custando em determinada área o dobro do preço de uma casa. Tudo porque as pessoas se sentem mais seguras morando num apartamento, principalmente se ele tiver segurança eletrônica ou vigilantes", ressaltou.

    Inaldo, que dirige uma empresa de administração de condomínios, afirmou que residenciais menores terão mais problemas no gerenciamento.

    "Apesar da qualidade de vida ser superior, os edifícios com número menor de apartamentos terão mais dificuldades para ratear e administrar os custos que não param de subir", ressaltou.

Fonte: Jornal da Paraíba